Estima tu impuesto predial anual a partir del valor de tu casa, la proporción de evaluación y la tasa local. Cifras en dólares (USD).
La calculadora sigue el método de tasa en mills que usan muchos gobiernos locales de Estados Unidos: toma el valor de mercado o de tasación de la propiedad, aplica la proporción de evaluación para obtener el valor evaluado, resta cualquier exención de monto fijo para llegar al valor evaluado gravable y multiplica por la tasa. En una línea: (valor x proporción de evaluación - exención) / 1,000 x tasa en mills = impuesto anual estimado.
La aritmética es sencilla. Lo difícil es saber qué significa cada dato donde vives, porque las oficinas de evaluación, las juntas escolares y los concejos municipales usan palabras distintas para ideas parecidas. Cuando tu factura usa una tasa en mills, esta herramienta puede estimar el impuesto base con los números impresos en tu aviso de evaluación o en tu factura. Donde tu zona funciona de otra manera, por ejemplo con exenciones porcentuales, créditos fiscales o límites al aumento anual, la estimación será más aproximada, y la calculadora lo dice en vez de aparentar lo contrario.
El valor de mercado es, aproximadamente, lo que pagaría hoy un comprador dispuesto. El valor evaluado es la cifra que usa tu oficina local para gravar la propiedad. En algunos lugares es igual al valor de mercado; en otros es un porcentaje fijo de ese valor, llamado proporción de evaluación. El Departamento de Ingresos de Misisipi, por ejemplo, indica en sus preguntas frecuentes que las viviendas unifamiliares ocupadas por su dueño se evalúan al 10% del valor real, y por eso las tasas de Misisipi parecen muy altas frente a las de lugares que evalúan al 100%. Si solo tienes un valor evaluado, escríbelo en el primer campo y pon la proporción en 100% para que no se aplique dos veces.
Un mill es una milésima de dólar, así que una tasa de 18.5 mills significa $18.50 de impuesto por cada $1,000 de valor evaluado gravable. La mayoría de las facturas suman varias tasas: condado, ciudad o municipio, distrito escolar y, a veces, distritos especiales como bomberos, biblioteca, parques o agua. Dos casas con el mismo valor evaluado pueden tener facturas distintas si están en distritos escolares o ciudades diferentes. Cuando copies una tasa de tu factura, verifica si es el total combinado o solo una de las líneas.
Muchas zonas ofrecen una exención que resta un monto fijo del valor gravable de una vivienda ocupada por su dueño. Otras usan un porcentaje, o dan un crédito contra la factura final, y las reglas cambian según el estado. La Contralora de Texas, por ejemplo, explica que la exención escolar obligatoria de vivienda principal es un monto fijo, mientras que una exención local opcional puede ser un porcentaje del valor tasado, y que en la mayoría de los casos el dueño debe solicitarla. Esta calculadora solo modela la exención de monto fijo. Si tu beneficio es un porcentaje o un crédito, estima su efecto por separado o ingresa el equivalente en dólares como aproximación.
Una casa de $285,000, proporción de evaluación del 100%, tasa de 18.5 mills y ninguna exención. El valor evaluado es $285,000. Divide entre 1,000 para obtener 285 unidades y multiplica por 18.5: 285 x 18.5 = $5,272.50 al año, o unos $439 al mes. Como porcentaje del valor de la casa es alrededor del 1.85%.
Misma casa y misma tasa, pero la zona evalúa al 90% del valor de mercado. El valor evaluado pasa a $256,500, así que el impuesto es 256.5 x 18.5 = $4,745.25. La casa no cambió; solo cambió la regla local. Por eso comparar tasas entre lugares no sirve si no conoces también la proporción de evaluación de cada uno.
Mantén la proporción del 90% y agrega una exención de monto fijo de $50,000. El valor evaluado gravable baja a $206,500 y el impuesto es 206.5 x 18.5 = $3,820.25. Son $1,452.25 menos al año que en el Ejemplo 1 para la misma casa de $285,000, solo por una proporción y una exención.
Dos casas idénticas de $285,000, proporción del 100%, sin exención. El Pueblo A tiene una tasa combinada de 15.2 mills y el Pueblo B de 24.6 mills. Pueblo A: 285 x 15.2 = $4,332. Pueblo B: 285 x 24.6 = $7,011. La diferencia es de $2,679 al año por la misma casa, y viene por completo del gasto local y de la base fiscal detrás de la tasa. Al elegir dónde comprar, compara el costo anual total y no solo el precio de venta.
Algunas facturas y sitios web muestran un porcentaje en lugar de mills. Para convertir, multiplica el porcentaje por 10: una tasa del 1.85% equivale a 18.5 mills y una del 0.5% equivale a 5 mills. Luego puedes ingresarla en el campo de tasa con la proporción de evaluación en 100%.
Paso 1. Busca tu aviso de evaluación o tu factura de impuestos más reciente. Normalmente indica el valor evaluado, las exenciones aplicadas y la tasa o tasas.
Paso 2. Decide si tu cifra es un valor de mercado o un valor evaluado. Si la factura muestra un valor evaluado y ninguna proporción, úsalo como valor y pon la proporción en 100%.
Paso 3. Suma las tasas de todas las entidades de la factura e ingresa el total.
Paso 4. Ingresa solo la exención de monto fijo que ya te hayan concedido, no una para la que quizá califiques.
Paso 5. Presiona Calcular. Lee el resultado como una estimación base y compáralo con la factura del año pasado. Una diferencia de más de unos pocos puntos porcentuales suele indicar un cargo, un crédito, un límite o un cambio de tasa que esta herramienta no modela.
Paso 6. Para probar un "qué pasaría si", cambia un dato a la vez. Sube el valor un 10% para ver el posible efecto de una reevaluación, o sube la tasa un mill para ver cuánto cuesta un aumento de gravamen. Un mill adicional sobre una casa con valor evaluado de $285,000 son $285 al año.
| Tasa en mills | Equivale a | Impuesto sobre $100,000 gravables | Impuesto sobre $285,000 |
|---|---|---|---|
| 5 mills | 0.5% | $500 | $1,425 |
| 10 mills | 1.0% | $1,000 | $2,850 |
| 15 mills | 1.5% | $1,500 | $4,275 |
| 18.5 mills | 1.85% | $1,850 | $5,272.50 |
| 25 mills | 2.5% | $2,500 | $7,125 |
La tabla supone que la tasa se aplica a todo el monto indicado, con proporción de evaluación del 100% y sin exención. Úsala para tener una idea de la escala y luego ingresa tus propias cifras arriba. Recuerda que la tasa y la proporción de evaluación funcionan juntas, así que una tasa más alta no siempre significa una factura más alta.
Está pensada para quienes compran su primera vivienda y quieren comparar el costo anual de dos anuncios, para propietarios que acaban de recibir un aviso de reevaluación y para quienes arman un presupuesto alrededor de un pago hipotecario con escrow. No reemplaza las cifras que publica tu oficina de impuestos y no conoce los programas de tu localidad.
La tasa efectiva es el impuesto realmente pagado dividido entre el valor de la vivienda, y permite comparar lugares con proporciones y tasas en mills distintas. La Tax Foundation calcula tasas efectivas estatales para viviendas ocupadas por sus dueños con datos de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (ACS) de la Oficina del Censo de EE. UU. (tablas B25082 y B25090). Sus cifras de 2024 para algunos estados muestran lo amplio que es el rango:
| Estado (2024, Tax Foundation / ACS) | Tasa efectiva | En una casa de $285,000 |
|---|---|---|
| Nueva Jersey | 1.88% | $5,358 |
| Illinois | 1.88% | $5,358 |
| Texas | 1.40% | $3,990 |
| California | 0.70% | $1,995 |
| Colorado | 0.50% | $1,425 |
| Alabama | 0.37% | $1,055 |
| Hawái | 0.29% | $827 |
Son promedios estatales de datos de encuesta de 2024. Las tasas efectivas varían por condado y ciudad, a veces más que la diferencia entre estados, y tu factura puede diferir por tu evaluación, tus exenciones y los gravámenes locales. Usa la tabla para entender el rango y usa tu propia factura para llenar la calculadora. Fuente: Tax Foundation, "Property Taxes by State and County, 2024" (taxfoundation.org).
Confundir valor de mercado con valor evaluado. Escribir un precio de venta o una estimación en línea sin aplicar la proporción de evaluación de tu zona sobreestima el impuesto donde la proporción es menor al 100%.
Usar una tasa vieja. Las tasas normalmente se fijan cada año junto con los presupuestos locales. Una tasa de un anuncio del año pasado o de un artículo antiguo puede estar desactualizada, así que usa la factura más reciente.
Usar solo un componente de la tasa. Algunas fuentes públicas listan solo la tasa del condado. Tu factura suele ser la suma de varias tasas.
Contar una exención que no tienes. Las reglas varían y, en muchos lugares, el dueño debe solicitarla. Una segunda vivienda, una propiedad de alquiler o una solicitud sin presentar pueden no calificar.
Olvidar la reevaluación. Si tu zona reevalúa cada pocos años, el siguiente aviso puede traer un salto grande en el valor evaluado aunque la tasa no cambie.
Aplicar la proporción dos veces. Es el error más común: ingresar un valor ya evaluado y dejar además una proporción menor al 100%.
Las evaluaciones especiales para alcantarillado, aceras o mejoras del vecindario se cobran junto con el impuesto predial, pero no se calculan con la tasa en mills. Los cargos fijos, como recolección de basura o aguas pluviales, pueden aparecer en la misma factura. Algunos estados limitan el aumento anual del valor gravable o dan créditos a propietarios mayores o de bajos ingresos, y las reglas varían mucho, así que pregunta a tu oficina de evaluación qué programas existen donde vives.
Si pagas mediante una cuenta de depósito en garantía (escrow), tu prestamista normalmente cobra cerca de una doceava parte del impuesto anual esperado cada mes y paga la factura por ti. Como el prestamista debe revisar la cuenta al menos una vez al año, un cambio en tu impuesto llega a tu pago hipotecario con retraso. Nuestra guía sobre escrow y reevaluación recorre un ejemplo numérico, y la guía para leer tu factura muestra dónde está cada dato.