Muchos propietarios notan el impuesto predial por primera vez cuando cambia su pago hipotecario. El cambio normalmente no es un error. Se debe a cómo funciona la cuenta de escrow y a cómo una reevaluación mueve el impuesto. Esta guía explica ambas cosas con un ejemplo resuelto.
La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) describe una cuenta de escrow como una cuenta que tu administrador hipotecario abre para pagar ciertos gastos de la propiedad, como impuestos prediales y seguro, con una parte de tu pago mensual. El administrador estima las facturas del año, divide entre 12 y suma esa cantidad a cada pago. Cuando llega la factura, la paga desde la cuenta.
Supón que tu impuesto anual es $5,272.50 (una casa de $285,000 a 18.5 mills) y tu seguro es $1,800. El administrador espera $7,072.50 en facturas. Una doceava parte es $589.38 al mes. De eso, $439.38 son para el impuesto y $150 para el seguro. El Reglamento X, la norma federal sobre cuentas de escrow, permite al administrador mantener un colchón de hasta una sexta parte de los desembolsos anuales estimados. Aquí sería 7,072.50 / 6 = $1,178.75, unos dos meses de pagos de escrow. Los administradores pueden usar un colchón menor o ninguno.
Ahora supón que el condado completa una reevaluación y tu valor evaluado sube un 20%, de $285,000 a $342,000, con la tasa sin cambios en 18.5 mills. El nuevo impuesto es 342 x 18.5 = $6,327.00. Son $1,054.50 más al año, o $87.88 más al mes.
El administrador no lo sabrá hasta que se publique la nueva factura. Si la factura llega antes del siguiente análisis programado, la cuenta de escrow puede quedar corta. Según el Reglamento X, tal como lo resume la CFPB, el administrador debe analizar la cuenta al final de cada año de cálculo del escrow, y las opciones ante un faltante dependen de su tamaño. Si el faltante es menor que un pago mensual de escrow, el administrador puede pedir el pago en 30 días o repartirlo en al menos 12 meses. Si es mayor, el pago se reparte en al menos 12 meses. En nuestro ejemplo el faltante podría ser de unos $1,054.50, más que un pago mensual de escrow de $589.38, así que normalmente se repartiría en 12 meses: $1,054.50 / 12 = $87.88 añadidos a cada pago mensual, además del escrow más alto que sigue.
La nueva parte mensual del impuesto pasa a $6,327.00 / 12 = $527.25. Con el mismo seguro de $150, el escrow es $677.25. Durante los 12 meses de recuperación, el pago es $677.25 + $87.88 = $765.13, antes de volver a $677.25. Las reglas pueden cambiar, así que confirma el texto vigente del Reglamento X y el estado de cuenta de escrow de tu administrador para conocer las opciones que te aplican.
Si una apelación exitosa reduce tu impuesto, la cuenta puede terminar el año con un sobrante. El resumen que hace la CFPB del Reglamento X indica que un sobrante de $50 o más generalmente debe devolverse en 30 días después del análisis cuando el prestatario está al día, mientras que un sobrante menor puede devolverse o aplicarse a los pagos del año siguiente. Pide a tu administrador un nuevo análisis cuando tu impuesto cambie en un monto relevante en lugar de esperar al siguiente análisis anual.
Si tu zona reevalúa cada pocos años, un periodo largo de alza de precios puede llegar de una sola vez. Una casa que valía $285,000 en la última evaluación y ahora vale $342,000 ganó un 20%, pero la factura no sube un 20% poco a poco; salta cuando entra en vigor el nuevo registro. Algunos estados y localidades limitan los aumentos anuales del valor gravable u ofrecen programas de alivio. Las reglas difieren mucho y este sitio no puede decirte cuál aplica donde vives, así que pregunta a tu oficina de evaluación.
Las tasas también se mueven. Los presupuestos locales cambian y los votantes a veces aprueban gravámenes. Un mill adicional sobre un valor evaluado de $342,000 son $342 al año. Cuando los valores suben mucho, algunas jurisdicciones bajan la tasa para que los ingresos totales no se disparen y otras no, así que verifica si la reevaluación vino acompañada de un ajuste de tasa.
Usa la calculadora para dimensionar el riesgo antes de que llegue el aviso. Con 18.5 mills, cada $10,000 de valor evaluado adicional cuesta $185 al año, unos $15.42 al mes. Un aumento de $57,000 cuesta $1,054.50 al año, igual que el ejemplo anterior. Si además la tasa se mueve un mill, suma $342 sobre un valor evaluado de $342,000. Planifica para el rango y no para una sola cifra.
Primero, corre la calculadora con los datos de este año y guarda el resultado. Segundo, córrela de nuevo con el valor evaluado 10% y 20% más alto para ver el rango. Tercero, pon un recordatorio para cuando tu oficina de evaluación envíe avisos y para el plazo de apelación. Cuarto, revisa tu estado de cuenta de escrow el día que llegue y compara la línea del impuesto con la factura real. Quinto, si no tienes escrow, aparta la cifra mensual cada mes para que la fecha de vencimiento no sea un golpe. Para una casa de $285,000 a 18.5 mills son $439.38 al mes.
Pide una explicación si el administrador lista un monto de impuesto que no coincide con tu factura, si todavía muestra una exención que perdiste o no muestra una que obtuviste, o si paga una factura de un registro de propiedad que no es el tuyo. Los administradores dependen de los datos que reciben de las oficinas de impuestos, y las correcciones son más fáciles al principio. Si una factura pagada es demasiado alta por un error, pregunta a la oficina de impuestos por un reembolso y pide al administrador que ajuste la cuenta cuando se corrija.