Si el valor evaluado de tu propiedad parece más alto de lo que se vendería tu casa, en general tienes derecho a pedir una revisión. Para sostener una impugnación suele hacer falta evidencia específica; una factura que simplemente "se siente alta" casi nunca basta. Los pasos siguientes describen la forma habitual de una apelación en Estados Unidos. Los formularios, plazos y reglas de audiencia los fija cada localidad, así que usa esto como una guía de lo que debes esperar y preparar, y sigue las instrucciones publicadas por tu oficina de evaluación.
La Junta Estatal de Igualación de Tennessee, por ejemplo, explica que quien apela debe probar el valor correcto, que decir que hay sobrevaloración sin evidencia de un valor más correcto generalmente no basta y que, en propiedades residenciales, las ventas comparables suelen ser la mejor evidencia. Otros estados difieren en los detalles, pero siguen una lógica parecida.
Obtén la ficha de tu propiedad, a menudo disponible en el sitio de la oficina de evaluación, y verifica lo básico: área habitable, dormitorios y baños, tamaño del lote, pisos, garaje, sótano, antigüedad y condición. Un registro que dice que tienes un sótano terminado que no existe, o un lote más grande que el tuyo, puede inflar la evaluación por motivos ajenos al mercado. Si encuentras un error, pregunta a la oficina cómo corregirlo. Algunas ofrecen una revisión informal antes de cualquier apelación formal, aunque una revisión informal puede no proteger tus derechos de apelación formal, así que pregunta eso al mismo tiempo.
Antes de decir que una cifra es demasiado alta, sepas qué es esa cifra. En muchos lugares el valor evaluado es un porcentaje del valor de mercado. Divide el valor evaluado entre la proporción para obtener el valor de mercado que el evaluador da a entender. Ejemplo: un valor evaluado de $28,500 con proporción del 10% implica un valor de mercado de $285,000. Si casas parecidas cercanas se venden por unos $255,000, esa diferencia es el inicio de un caso. Según la ley local, los motivos de apelación pueden incluir el valor de mercado, datos físicos incorrectos, trato desigual frente a propiedades similares o una clasificación equivocada, así que lee la lista de tu jurisdicción.
Busca ventas recientes de casas similares cercanas a la tuya: tamaño, antigüedad, condición, lote y número de dormitorios parecidos. De tres a cinco buenas comparables suelen convencer más que una lista larga de coincidencias flojas. Los registros en línea del condado, los datos de ventas de la oficina de evaluación y los sitios públicos de anuncios son fuentes posibles, aunque algunas juntas prefieren una fuente específica. Ajusta con honestidad las diferencias. Una comparable con cocina remodelada no es una coincidencia limpia con una casa de cocina original, y una junta puede descartar ventas que no se expliquen.
Una tasación independiente reciente, fotografías fechadas de daños o mantenimiento pendiente, presupuestos de contratistas para reparaciones necesarias y documentos que muestren algo inusual de la propiedad (una calle muy transitada, una servidumbre, una zona inundable) pueden ayudar. La meta es un expediente claro y ordenado que alguien que nunca vio tu casa pueda seguir en pocos minutos.
Los plazos de apelación suelen ser cortos, a menudo medidos en semanas desde que se envía el aviso de evaluación, y el periodo exacto varía según el estado y a veces el condado. En Tennessee, por ejemplo, la Junta Estatal publica fechas específicas, y presentar tarde normalmente significa esperar al siguiente ciclo. Revisa la fecha de tu aviso el día en que llegue, antes de empezar a reunir evidencia.
Muchos lugares tienen dos etapas: una conversación informal con la oficina de evaluación y, después, una apelación formal ante una junta independiente de revisión o de igualación. La etapa formal normalmente requiere evidencia escrita y una audiencia, que puede ser presencial o remota. Entrega los documentos exactamente como se indica, guarda copias y anota la fecha de la audiencia.
Una apelación no pausa automáticamente tu factura. La Junta Estatal de Tennessee aconseja pagar al menos la parte no disputada antes de la fecha de morosidad para evitar recargos. Pregunta a tu oficina local qué aplica y recuerda que una cuenta de escrow puede pagar la factura sin consultarte.
La junta puede confirmar la evaluación, reducirla o, en algunos lugares, subirla si la audiencia muestra que el valor era demasiado bajo. Si no estás de acuerdo con el resultado, muchos estados permiten otra apelación ante una junta estatal o un tribunal, que suele tener procedimientos más estrictos y menos tiempo. Si ganas, pregunta cuándo entra en vigor el nuevo valor y si solo cambia las facturas futuras.
Supón que una casa está evaluada en $285,000 con proporción del 100% y tasa de 18.5 mills, lo que da $5,272.50 al año. Tres ventas comparables bien emparejadas promedian unos $258,000. Si la junta acepta un valor de $258,000, el impuesto pasa a 258 x 18.5 = $4,773.00, un ahorro de $499.50 al año. Si piensas quedarte cinco años y la reducción continúa, son unos $2,500, lo que justifica una tarde de preparación. Usa la calculadora para hacer la misma comparación con tus números.
Discutir la tasa. Una apelación de evaluación trata del valor, la clasificación o los datos de tu propiedad. La tasa se fija con presupuestos y votaciones, por lo que una junta de revisión normalmente no puede cambiarla.
Basarse en una estimación en línea. La estimación de un sitio de anuncios no es una tasación ni una venta. Usa ventas cerradas reales con fechas y precios.
Comparar cosas distintas. Una casa más grande en un lote mayor y en otro distrito escolar no es comparable. Explica cada ajuste en una o dos líneas.
Papeleo incompleto. Un formulario tardío o sin firma puede terminar una apelación antes de empezar. Guarda copia de todo y anota la fecha en que presentaste.
Tu aviso y la ficha de la propiedad; un resumen de una página con el valor que consideras correcto y por qué; de tres a cinco ventas comparables con dirección, fecha de venta, precio, tamaño y condición; fotografías fechadas y rotuladas; cualquier tasación o presupuesto de reparación; y una lista corta de los datos que quieres corregir. Lleva varias copias si la audiencia es presencial y llega temprano.
Algunas empresas gestionan apelaciones a cambio de una tarifa, a menudo un porcentaje del ahorro. Puede tener sentido si no tienes tiempo, pero el proceso está diseñado para que un propietario lo haga directamente, y un servicio de pago debe presentar el mismo tipo de evidencia. Lee las condiciones de la tarifa antes de firmar.